Механика доходности в сегменте off-plan
Инвестиционная модель off-plan строится на входе в проект на ранней стадии запуска по минимальной цене и продаже актива после роста стоимости в процессе строительства, к моменту сдачи (handover) или последующей сдаче объекта в аренду.
Перепродажа до сдачи
При высокой динамике спроса возможна фиксация прибыли до завершения строительства.
Такая стратегия сокращает инвестиционный цикл.
Такая стратегия сокращает инвестиционный цикл.
Рост капитала к сдаче
Цена на старте проекта обычно ниже рынка на 20–30%.
По мере строительства и сокращения предложения стоимость растёт.
Средний целевой показатель возврата — от 25–35% к моменту handover.
По мере строительства и сокращения предложения стоимость растёт.
Средний целевой показатель возврата — от 25–35% к моменту handover.
Долгосрочное удержание
После сдачи объект может приносить доход от аренды.
В Дубае отсутствует налог на недвижимость и налог на доход от аренды, что повышает чистую доходность.
В Дубае отсутствует налог на недвижимость и налог на доход от аренды, что повышает чистую доходность.
Стратегия минимизации потенциальных рисков
Рыночные риски
— изменение спроса
— рост конкуренции
— коррекция цен
Минимизация:
Анализ баланса будущего предложения и спроса, выбор локаций с инфраструктурным развитием и высокой ликвидностью.
— рост конкуренции
— коррекция цен
Минимизация:
Анализ баланса будущего предложения и спроса, выбор локаций с инфраструктурным развитием и высокой ликвидностью.
Риски застройщика
– задержка сроков строительства
– финансовая нестабильность
– несоответствие заявленного качества
Минимизация:
Работа только с ведущими девелоперами, обязательная доля собственных средств в проекте не менее 50%, финансирование через эскроу-счета под контролем Земельного департамента Дубая.
– финансовая нестабильность
– несоответствие заявленного качества
Минимизация:
Работа только с ведущими девелоперами, обязательная доля собственных средств в проекте не менее 50%, финансирование через эскроу-счета под контролем Земельного департамента Дубая.
Риски ликвидности
– сложность перепродажи
– избыточное предложение в районе
– завышенная цена входа
Минимизация:
Отбор проектов с конкурентной инфраструктурой и высоким международным спросом, выбор правильной стадии входа.
– избыточное предложение в районе
– завышенная цена входа
Минимизация:
Отбор проектов с конкурентной инфраструктурой и высоким международным спросом, выбор правильной стадии входа.
Пример
инвестиционного сценария
Palm Central Residences
Palm Jebel Ali
Стоимость апартамента: от 760 000 USD
Формат оплаты: поэтапная беспроцентная рассрочка на период строительства.
Первоначальный взнос — около 10–20% от стоимости.
Историческая динамика проектов аналогичного формата в прибрежных локациях Дубая показывает потенциал роста 30–40% к моменту handover при правильной стадии входа.
Оценочная стоимость к завершению строительства: 950 000 – 1 000 000 USD
Формат оплаты: поэтапная беспроцентная рассрочка на период строительства.
Первоначальный взнос — около 10–20% от стоимости.
Историческая динамика проектов аналогичного формата в прибрежных локациях Дубая показывает потенциал роста 30–40% к моменту handover при правильной стадии входа.
Оценочная стоимость к завершению строительства: 950 000 – 1 000 000 USD
Модели капитализации актива
Перепродажа до или на этапе handover
Потенциальная валовая прибыль:
190 000 – 240 000 USD
Рост формируется за счёт входа на стартовой стадии проекта и увеличения стоимости по мере строительства. При использовании рассрочки доходность на вложенный капитал может существенно превышать номинальный прирост цены.
190 000 – 240 000 USD
Рост формируется за счёт входа на стартовой стадии проекта и увеличения стоимости по мере строительства. При использовании рассрочки доходность на вложенный капитал может существенно превышать номинальный прирост цены.
Удержание и сдача в аренду
Средняя доходность по прибрежным проектам премиум-сегмента:
6–8% годовых в USD
Дополнительную устойчивость обеспечивают 0% налог на недвижимость и 0% налог на доход. Высокий международный спрос поддерживает стабильную загрузку и долгосрочную ликвидность актива.
6–8% годовых в USD
Дополнительную устойчивость обеспечивают 0% налог на недвижимость и 0% налог на доход. Высокий международный спрос поддерживает стабильную загрузку и долгосрочную ликвидность актива.
Получите персональное инвестиционное решение
Мы предоставим индивидуальное решение с учётом ваших целей, бюджета
и горизонта инвестиций.
и горизонта инвестиций.
Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с условиями обработки персональных данных.
